بررسی و تحلیل آینده بازار مسکن از نگاه کارشناسان اقتصادی
انبوه‌سازی دولت؛ محرک یا دلیل رکود بازار مسکن؟
از زمان تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری سیزدهم به این سو، موضوع مسکن و ساخت سالی یک میلیون خانه در کشور یکی از محوری‌ترین موضوعاتی بود که توسط رئیس‌جمهور و پس از تشکیل کابینه از سوی دولتمردان اعلام می‌شد و هنوز هم ادامه دارد. در این شرایط اما آنچه همچنان مهار نشده است، قیمت سرسام آور مسکن است به ترتیبی که در بسیاری از شهرها خرید خانه به آرزویی دست نیافتنی و رویایی به انجام تبدیل شده است.
\r\n\r\n![\"\"](\"https://brskhabar.ir/wp-content/uploads/2021/11/مسکنس.jpg\")
\r\n\r\n \r\n\r\nبه گزارش بورس خبر، کارشناسان اقتصادی معتقدند گرانی مسکن و از دسترس خارج شدن خانه برای جمعیت خانه‌اولی‌ها، آن‌چنان نیازمند کنکاش برای شناسایی این معضل نیست؛ هرچند شاخص‌های کلیدی در این بخش، وخامت اوضاع متقاضیان مصرفی را توضیح میدهد اما آنچه در این مقطع اهمیت دارد نحوه حل این معضل است.\r\n\r\nجمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور معادل ۸/ ۱برابر نرخ جهانی و شاخص «دسترسی به خانه اول» نیز به لحاظ مدت زمان انتظار، حداقل ۳ برابر حد متعارف است. این شرایط اضطراری سمت تقاضا در حالی است که در سمت عرضه «مازاد حدود ۱۰درصدی واحد مسکونی» وجود دارد.\r\n\r\nبخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌ها به‌دلیل مساحت بالا، با جنس اصلی تقاضا رابطه برقرار نمی‌کند و بخشی دیگر نیز خالی نگهداری می‌شود. دوگانه «فقر مسکن» و «مازاد عرضه» به‌عنوان اتفاق عجیب بازار ملک، دو گزینه «پرریسک» و «گره‌گشا» برای حل معضل بازار مسکن پیش روی سیاستگذار قرار داده است. گزینه اول، همان طرح ساخت انبوه مسکن است که شاید پاسخ دقیق و کامل برای انتخاب یا رد آن، فعلا نتوان ارائه کرد؛ هرچند همین مازاد عرضه مشخص می‌کند، اولویت باید با گزینه دوم باشد. گزینه دوم، اما انبار آپارتمان‌های دورمانده از بازار مصرف را تخلیه می‌کند.\r\n\r\n \r\nگرانی به روایت شاخص‌ها
\r\nشاخص «فقر مسکن» که «سهم بالای هزینه تامین مسکن در کل هزینه خانوار» را اعلام می‌کند، حاکی است: در ایران 36 درصد خانوارها دچار «فقر مسکن» هستند که در شهرها این جمعیت، 45درصد و در تهران 79 درصد است. (سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار اگر زیر 30درصد باشد، بازار شرایط طبیعی دارد). این شاخص (سهم جمعیت فقیر در بازار مسکن) در جهان 20 درصد است. شاخص دوم نیز «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن با نرخ طبیعی پس‌انداز» است که به سبب جهش‌های مکرر قیمت، این شاخص در کشورمان هم‌اکنون بالای 40 سال است در حالی‌که نرخ طبیعی آن حدود 12 سال برآورد می‌شود. به این ترتیب، دوگانه «مازاد عرضه مسکن در مقایسه با تقاضای کل» و «فقر شدید مسکن به همراه عدم دسترسی مناسب به خانه‌اول» مشخص می‌کند، «بخشی از املاک مسکونی با جنس تقاضای مصرفی، ناهماهنگ است» و «سمت تقاضا از بخشی دیگر از خانه‌ها محروم است.»\r\n\r\n \r\nانبوه سازی دولت، درست یا غلط؟
\r\nبا این وضعیت، دولت اصرار دارد که سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد و راه حل در دسترس قرار گرفتن مسکن را انبوه سازی می‌داند. کارشناسان معتقدند: برای انتخاب گزینه «ساخت انبوه»، باید به این پرسش پاسخ داده شود: آیا بازار مسکن در وضعیت فعلی نیازی به ساخت انبوه دارد؟\r\n\r\nفعلا پاسخ روشنی برای این پرسش وجود ندارد و درباره این گزینه فعلا نمی‌توان قضاوت کرد که آیا راه درستی است یا نادرست. هرچند برآورد اولیه از موجودی واحدهای مسکونی و همچنین نگاه به ریشه وضعیت فعلی مشخص می‌کند این گزینه، «پرریسک» است. هم‌اکنون موجودی کل واحدهای مسکونی، حدود 29 میلیون واحد برآورد می‌شود که بیش از 2 میلیون واحد (10 درصد)، بیشتر از کل خانوارها است. این «مازاد عرضه» اما به خاطر همان اشکالات موجود در بازار، نتوانسته با «جنس اصلی تقاضا (مصرفی)» ارتباط برقرار کند.\r\n\r\n \r\nتثبیت قیمت؛ چراغ سبز دسترس پذیری مسکن
\r\nپاییز و تابستان دو سال گذشته، قیمت خانه هم‌زمان با رکود، رشد می‌کرد و افت معاملات نیز تاثیری در توقف رشد قیمت‌ها نداشت. اما کاهش ۲ دهم درصدی قیمت خانه در مهرماه امسال چراغ سبزی به اجرای جدیدترین بخش از سبد حمایتی دولت در حوزه مسکن به عنوان «طرح نهضت ملی» است. ماه‌های پایانی تابستان امسال، طرح ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی کلید خورد که این سیگنال را به بازار داد که کسری عرضه در حال جبران است و دولت برنامه جدی برای افزایش ساخت‌و ساز دارد.\r\n\r\nسید محمد مرتضوی، عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با ایرنا با بیان اینکه آغاز فرآیند ثبت‌نام برای واحدهای نهضت ملی مسکن از عوامل کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن است، گفت: انتظار رشد قیمت‌ها را در بخش خانه‌های لوکس نداریم و قیمت مسکن تولیدی برای دهک‌های پایین جامعه هم به عوامل متعددی ارتباط دارد.\r\n\r\nوی می‌گوید: آنچه که به عنوان افزایش و نوسانات قیمت از آن نام می‌بریم حاصل چند شاخص و توجه به چند فاکتور مهم است. نخستین نکته، بحث قیمت تمام‌شده مسکن است که روی تورم بخش مسکن تاثیرگذار است.\r\n\r\nمرتضوی با بیان اینکه اکنون در بازار خرید و فروش مسکن، دو گونه ملک وجود دارد، گفت: یکی مسکن لوکس است که برای اقشار مرفه تولید می‌شود؛ برای آن دسته از افرادی که توان مالی بالایی دارند و در هر زمانی می‌توانند مسکن بخرند.\r\n\r\nاین فعال بخش مسکن با بیان اینکه مسکن لوکس با حاشیه سود نسبتا بالایی تولید و عرضه می‌شود، ادامه میدهد: با این حال با توجه به رکود بازار مسکن و رکود در معاملات، خیلی جای افزایش قیمت ندارد و افزایشی در ماه‌های آینده در این بخش بازار نخواهیم داشت.\r\n\r\nمرتضوی می‌گوید: بخش دوم خانه‌هایی است که در طرح جهش مسکن به آن توجه شده است و برای دهک‌های پایین و کم‌برخوردار تولید می‌شود که به‌طور طبیعی ارتباط مستقیمی با قیمت تمام شده مسکن دارد.\r\n\r\nاین کارشناس بخش مسکن ادامه‌داد: از آنجایی که حاشیه سود در تولید این نوع مسکن برای انبوه‌سازان بسیار پایین است، اگر قیمت تمام شده مسکن بالا رود هیچ راهی جز افزایش قیمت وجود ندارد. بر این اساس چنان‌چه در ماه‌های آینده شیب تورم به همین صورت باشد، متناسب با تورم افزایش قیمت تمام شده خواهیم داشت و متناسب با آن روی قیمت فروش واحدها تاثیر مستقیم خواهد داشت.\r\n\r\nوی معتقد است: چنان‌چه بتوانیم تورم را مهار کنیم که به تحولات اقتصادی و سیاسی بستگی دارد، می‌توانیم شاهد تثبیت قیمت باشیم.\r\n\r\nمرتضوی به افزایش تسهیلات مسکن اشاره کرده و می‌گوید: افزایش قیمت مسکن حکایت از این می‌کرد که نیاز به تحول جدی در رقم پرداخت تسهیلات مسکن داریم، اکنون دولت درحال افزایش تسهیلات است که تصمیم بسیار خوبی است.\r\n\r\nوی تصریح می‌کند: اگر تزریق تسهیلات به بخش مسکن خیلی شدید و به یک‌باره باشد، این خلق پول می‌تواند نزد خریدار به تورم منجر شده و انتظار فروشندگان را افزایش دهد و برای افراد سودجو که همیشه در بازار دخالت می‌کنند هم فرصت خوبی باشد.\r\n\r\nعضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان در پایان می‌افزاید: بنابراین کنترل و مدیریت در تزریق تسهیلات مسکن به بازار مسکن برای مهار تورم، نیاز است.\r\n\r\n